두 가지 수익률
수익형 부동산 광고에 나오는 수익률은 대개 대출을 최대로 받았다고 가정한 실투자금 대비 수익률입니다. 대출을 많이 낼수록 내 돈이 적게 들어가 수익률 숫자는 커지지만, 금리가 오르면 이자가 늘어 순식간에 줄어듭니다. 그래서 대출이 없을 때의 수익률(연 월세 ÷ (매매가 − 보증금))을 함께 보고 판단하는 것이 좋습니다.
실투자 수익률 = (연 월세 − 연 이자) ÷ (매매가 + 부대비용 − 보증금 − 대출)
2억 5천만 원짜리 오피스텔을 보증금 1,000만 원, 월세 90만 원에 놓고 1억 원을 4.5%로 빌렸다면 연 월세 1,080만 원에서 이자 450만 원을 뺀 630만 원이 순수익이고, 부대비용을 포함한 실투자금 1억 5,200만 원 대비 약 4.1%입니다.
광고 수익률을 볼 때 주의할 점
분양 광고의 수익률은 공실이 없고 관리비를 임차인이 모두 낸다는 가정이 많습니다. 실제로는 1년에 한두 달 공실, 중개비, 도배·수리비, 재산세가 생기므로 연 월세에서 10~15%쯤을 빼고 다시 계산해 보면 현실적인 숫자에 가까워집니다.
자주 묻는 질문
수익률 몇 %면 괜찮나요?
대출 금리보다 충분히 높아야 의미가 있습니다. 대출 없는 수익률이 대출 금리보다 낮다면 대출을 늘릴수록 오히려 손해입니다.
보증금은 왜 빼나요?
보증금은 나중에 돌려줄 돈이지만 그만큼 내 돈이 덜 들어가므로 실투자금에서 뺍니다.